Descartan formación de burbuja de precios en mercado inmobiliario

Ante al aumento de los precios de nuevas viviendas en Lima Metropolitana, el IEDEP de la CCL considera que existe una fuerte presión en el alza de los precios de las viviendas, ejercida por una ostensible demanda insatisfecha.

La estabilidad macroeconómica, el incremento del ingreso de las familias, el mayor acceso al crédito hipotecario y el importante impulso del Estado, a través de los programas Mivivienda y Techo Propio, fueron elementos fundamentales en el desarrollo mostrado por el mercado inmobiliario peruano en los últimos años, destacó el Instituto de Economía y Desarrollo Empresarial (IEDEP) de la Cámara de Comercio de Lima (CCL).

Informó también que los precios aumentaron paralelamente a este hecho. Al respecto, indicó que, de acuerdo a cifras del XV Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y Callao de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), el precio promedio por metro cuadrado en dólares de un departamento en Lima Metropolitana se incrementó más de 126% entre 2003 y 2010, cerrando con una cifra cercana a los US$ 966, nivel que está por encima de su valor promedio en ese mismo período (US$ 614).

Explicó que este importante aumento obedece, en parte, a la fuerte variación experimentada por los precios de los terrenos en la capital, los cuales llegaron a registrar un incremento de hasta 342% en los últimos ocho años en los distritos de Breña, Cercado, La Victoria, Rímac y San Luis, o en las zonas costeras del distrito de Miraflores, donde los precios de los terrenos aumentaron en más de 280%.

Por otro lado, consideró que existe una fuerte presión en el alza de los precios de las viviendas, ejercida por una ostensible demanda insatisfecha, pues, según las cifras de Capeco, la demanda potencial de viviendas nuevas en Lima Metropolitana supera los 413 mil hogares.

No obstante, precisó que la oferta inmobiliaria de viviendas es de solo 13.608, dirigida principalmente a los sectores socioeconómicos alto y medio-alto (85%), donde el precio de la vivienda supera los US$ 40 mil. En tal sentido, sostuvo que hay casi 400 mil hogares que no satisfacen sus expectativas de consumo en el mercado inmobiliario y que representan el 97% del total de potenciales hogares demandantes.

En primer lugar, recordó que una burbuja económica se presenta cuando se produce una subida, fuera de lo normal y durante un tiempo prolongado, en el precio de algún producto, de manera que dicho precio está bastante alejado de su valor real o fundamental. Detalló que esta alza en el precio se debe normalmente a la especulación, pues, en el momento en que las personas desean vender esos productos para tomar utilidades, el precio sufre una rápida presión hacia la baja, la cual hace explotar la burbuja llevándola a su precio fundamental.

Agregó que, respecto al valor fundamental de un activo inmobiliario en Lima Metropolitana, Global Property Guide recomienda utilizar el ratio PER (Price Earnings Ratio), que compara la razón entre el precio de venta de los departamentos frente al ingreso por alquiler anual, indicador que debe encontrarse en el rango de precios normales (intervalo de 12,5 a 25).

Cabe señalar que un valor por encima de 25 es indicio de una probable burbuja inmobiliaria en gestación y, por lo tanto, no es recomendable invertir en este tipo de activos. Los datos proporcionados al mes de octubre de 2010 arrojan que el ratio agregado promedio de una muestra representativa de distritos en la ciudad de Lima, que alcanza 13,4, se encuentra en el extremo menor dentro del intervalo considerado como fundamental, aseguró el IEDEP de la CCL.

Del mismo modo, aseveró que Global Property Guide, en un reporte publicado en octubre de 2010, aconseja a los inversionistas internacionales poner la atención en el mercado inmobiliario peruano, pues lo considera como una de las plazas más atractivas en la región: bajos precios de las viviendas, grandes rendimientos y alto crecimiento del producto bruto interno (PBI) son los tres elementos que resumen de forma categórica la fortaleza mostrada por este mercado.

Comparativo en la región
Por otro lado, el IEDEP de la CCL manifestó que, en relación con otras ciudades importantes de América Latina y del mundo, en la actualidad el mercado inmobiliario peruano presenta el menor precio por metro cuadrado (m2). Citó que la razón de precios entre la ciudad más cara de América Latina (Sao Paulo, Brasil) y del mundo (Mónaco) frente a Lima Metropolitana es de 2,4 y 60,2 veces, respectivamente. Explicó que esta amplia brecha se debe a que el negocio inmobiliario en el Perú cuenta con suficiente espacio para seguir creciendo, especialmente dentro de los sectores de bajos recursos económicos (menos del 6% de la oferta de viviendas nuevas se destina a este segmento de la población), donde existe una demanda no satisfecha por viviendas nuevas de menos de US$ 30 mil.

Asimismo, indicó que un elemento desencadenador de una burbuja inmobiliaria es el crecimiento desmedido de los créditos hipotecarios, el cual en el caso peruano ha registrado un crecimiento promedio de 20% en los últimos seis años. Consideró que dicha tasa no es elevada si se toma en cuenta la baja penetración de este tipo de crédito en la economía, pues su tamaño en relación con el PBI (3,5%) es bastante menor a lo registrado por otros países de la región como Chile (16%), México (11%) o Colombia (5%), y muy distante a lo observado en los países desarrollados (57%).

Agregó que el actual déficit habitacional, las facilidades en el acceso al crédito a través de los programas de financiamiento estatal, el desarrollo de nuevos instrumentos hipotecarios (bonos hipotecarios cubiertos), tasas de interés cada vez más atractivas y las expectativas de mejora en los ingresos de los hogares son factores estructurales que posibilitarían una mayor expansión del crédito hipotecario en el mediano plazo.

Explicó que la fortaleza se traduce por un bajo nivel de morosidad (1%) menor al promedio del sistema financiero (2,03%) y porque el prepago de la deuda adquirida en número de años es cada vez menor, llegando a saldar la misma hasta en siete u ocho años, gracias a las mejores condiciones económicas de los hogares y, en algunos casos, a los subsidios otorgados por el Estado, a través de los programas Mivivienda y Techo Propio con el premio al buen pagador o el bono familiar habitacional.

En cuanto a la estabilidad, entendida como la preferencia por parte de los hogares para conseguir un préstamo hipotecario en moneda nacional, afirmó que fue ganando mayor participación en el sistema financiero pasando de 4% a 47% entre noviembre de 2004 y 2010, protegiendo de esta manera a los deudores contra el riesgo de impago por el descalce de monedas, debido a la alta volatilidad del tipo de cambio.

En suma, el Instituto de Economía y Desarrollo Empresarialde la CCL sostuvo que las recientes alzas que se vienen registrando en el precio de las viviendas nuevas en Lima Metropolitana son consistentes con los fundamentos mostrados por el mercado inmobiliario. Aseguró además que, en el mediano plazo, con condiciones financieras cada vez más atractivas junto a un mayor impulso del Fondo Mivivienda y un abanico más amplio de instrumentos hipotecarios, se puede augurar que el boom inmobiliario continuará en el país y será uno de los principales motores de crecimiento de la economía peruana en los siguientes años.