¿Quiere saber porqué?
Por Guillermo Oglietti
¿Por qué los precios del suelo resultan tan altos en Ecuador como en Europa o EEUU a pesar de que estas regiones tienen un ingreso per capita entre 6 y 10 veces superior al del país andino? Para la economía convencional es un enigma, porque la demanda de vivienda o inmuebles para usos productivos debería relacionarse a la capacidad de pago y por lo tanto en Ecuador, y en general en América Latina, debería ser unas 6 o 10 veces más bajo que en los países desarrollados.
Vamos a los datos. Es difícil encontrar comparaciones internacionales de precios de los inmuebles porque al ser cada inmueble particular por innumerables atributos, como la localización, las caracteristicas del entorno, las vistas y las propias características constructivas, etc. existen grandes problemas para hacer comparaciones. Sin embargo, a pesar de estas dificultades, existe un consenso generalizado y varios intentos de medición que llegan a la conclusión de que en América Latina el suelo es notablmente más caro.
Según los investigadores del prestigioso Lincoln Institute de Política de Suelo de EEUU (LILP por sus siglas en inglés), un norteamericano o un europeo con su salario mensual puede adquirir entre 6 y 34 m2 de suelo servido, mientras que un trabajador latinoamericano podría adquirir apenas entre 1 y 8 m2 (ver documentos de trabajo del LILP de M. Smolka y C.M. Schechinger). Esto significa que el poder adquisitivo de suelo de un trabajador Latinoamericano se ubica apenas en un 17% o 23% del que disfruta un trabajador europeo o estadounidense. Los precios del suelo servido en EEUU fluctúan entre 6 y 212 USD el m2, mientras que en América Latina fluctúan entre 11 y 316 USD el m2.
Es un enigma porque los precios del suelo en América Latina deberían ser unas 6 o 10 veces más baratos que en el mundo desarrollado y sin embargo “cuestan el doble”.
Este enigma para la economía neoclásica puede explicarse sencillamente en dos pasos. El primero es un tema fiscal y la clave está en que en América Latina, a diferencia de Europa y EEUU, la presión fiscal sobre los inmuebles es muy muy baja. Porque cuando se le aplica un impuesto a un inmueble, su precio termina bajando, todo lo contrario a lo que sucede cuando se trata de un producto normal. Este resultado está demostrado tanto por la teoría (ver LILP) como por la práctica[1], pero es contraintuitivo y debe ahondarse en la explicación. Cuando se le aplica un impuesto a un bien normal, al arroz por ejemplo, su precio final sube, porque el vendedor traslada todo lo que puede del impuesto al consumidor, sobre quien recae gran parte del impuesto. El precio del bien termina subiendo. Pero cuando se trata de inmuebles el impuesto no puede trasladarse porque el vendedor o propietario ya le extrae el máximo precio posible al comprador o inquilino, por lo que no es posible aumentar el precio que ya está en el máximo que le permite el mercado.[2] Ahora bien, hemos explicado por qué el precio no sube, y ahora explicaremos por qué termina bajando (aclaro que la disminución de precios es muy gradual). Se debe a que el valor de un bien de inversión se calcula en base al valor futuro de las rentas que origine, y cuando estas rentas son disminuidas, como consecuencias de impuestos prediales o a las plusvalías, entonces baja el valor del inmueble.
En definitiva, el precio de los inmuebles en América Latina está distanciado del poder adquisitivo de la población, porque el capital prefiere invertir en inmuebles porque estos privilegios tributarios elevan artificialmente la rentabilidad del capital inmobiliario. La falta de impuestos suficientes y regulaciones al suelo alientan la especulación inmobiliaria que tan dañina es para la sociedad porque encarece el costo de vida de los trabajadores, y los costos en términos de inmuebles y salarios que deben enfrentar las empresas. Las ganancias derivadas de la especulación inmobiliaria deben regularse y tributar robustamente porque:
– son un paraíso fiscal interno que debe combatirse al igual que los externos
– se orientará el capital de nuestro país hacia fines más productivos que improductivos o especulativos
– porque la desregulación y liviandad de trato fiscal hacia los inmuebles atenta contra la competitividad del país al elevar los costos inmobiliarios y salariales de las empresas
– porque eleva artificialmente el costo de vida y las presiones salariales
El suelo es indispensable para la vida, lo necesitamos para producir y para residir, no es una mercancía común y demanda una regulación y controles estrictos, como los estrictos modelos de regulación de suelo que tienen todos los países europeos y EEUU. Si no logramos emular a las naciones desarrolladas en sus políticas de suelo, seguiremos teniendo un suelo excesivamente caro con todo lo que esto significa en términos de pérdida de competitividad y potencial de desarrollo.
Necesitamos que el suelo esté al servicio de estos fines y no al servicio de la especulación inmobiliaria o la evasión. Porque no se puede pretender tener ciudades del primer mundo con regulaciones urbanas del tercer mundo, de la misma forma que no se puede aspirar a tener un país al nivel europeo pagando impuestos a la escala africana.
[1] Una comprobación al alcance de cualquier observador, es el hecho de que los precios del m2 de los barrios residenciales privados (countries) o de los departamentos, son menores mientras mayores son las alícuotas (expensas o gastos comunes) que son el equivalente a un impuesto.
[2] En palabras técnicas, cuando se trata de inmuebles, el vendedor o arrendatario se apropia de todo el excedente del consumidor o predisposición a pagar de los compradores e inquilinos.
02.07.2015
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