Por Miguel Cavero Velaochaga (*)
La hipoteca inversa es un crédito inmobiliario, tal como lo señala el art. 6 de la Ley Nº 28971, que crea las Empresas Administradoras Inmobiliarias, modificada por la Ley Nº 30741, que regula la Hipoteca Inversa, en adelante la ley, reglamentada por el DS Nº 201-2018-EF, en adelante el reglamento.
Por la hipoteca inversa, una de las entidades autorizadas a que se refiere el art. 5 de la ley, otorga un crédito a favor del titular o titulares del derecho de propiedad de un inmueble contra la afectación en garantía hipotecaria del mismo (ver art. 2 de la ley). El monto del crédito es determinado en función al valor del inmueble, esperanza de vida del titular o titulares, tasa de interés aplicable y otros. La tasación del inmueble para la firma del contrato es realizada por perito inscrito en el Registro de Peritos Valuadores de la Superintendencia (Repev) o por 2 peritos que no cuenten con dicha acreditación. Las reglas para la tasación en este y otros casos se encuentran en el art. 5 del reglamento. El crédito se desembolsa en una sola armada o mediante abonos o disposiciones periódicas durante el plazo pactado en el contrato. Es posible el pago total o parcial del crédito en cualquier momento, sin penalidad alguna.
El reembolso del crédito será exigible recién al fallecimiento del titular del inmueble afectado con hipoteca inversa (por lo que este deberá señalar a sus herederos y/o legatarios a la firma del contrato), o al fallecimiento del último de los “beneficiarios del crédito”, quienes puede ser diferentes al propietario, pero designados en el mismo contrato y aceptados como tales por la entidad acreedora (ver art. 4, inc. 4.1 del reglamento). En caso el bien hipotecado sea objeto de enajenación, arrendamiento, entrega de posesión, superficie, embargo o cualquiera de los actos previstos en los art. 6 de la ley y 9 del reglamento, la entidad acreedora podrá declarar el vencimiento anticipado del contrato, exigir lo adeudado y ordenar la ejecución judicial o extrajudicial de la hipoteca judicial, según los procedimientos descritos en los artículos 14 y 15 del reglamento, respectivamente. Al fallecimiento del (i) titular del crédito o (ii) último de los beneficiarios, en sustitución al proceso de ejecución, los herederos o legatarios de ambos pueden pactar la adjudicación del bien en favor de la entidad autorizada. (Ver art. 12 del reglamento).
El Peruano, 17.09.2018
(*) Director de Inmobilex
