La hipoteca inversa es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca obre la vivienda habitual (también sobre otras viviendas, pero, en ese caso, las posibles ventajas o beneficios fiscales serían menores), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de una determinada edad —65 años en la mayoría de países—, pero en el Perú no se ha puesto límite a la edad.
Contrariamente a una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando. Es decir, el propietario decide comenzar a “comer” su vivienda.
No obstante, esta deuda puede ser comprada por los herederos del inmueble en caso de interesarles mantener la propiedad del inmueble. En todo caso, es posible realizar un prepago.
Es un préstamo o crédito hipotecario con el que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje se deja de disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses.
Reglamento de la SBS
La Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) aprobó, mediante Resolución N.°4838-2019, un Reglamento con disposiciones complementarias para las operaciones de hipoteca inversa, en el cual se aborda el tratamiento de aspectos prudenciales y contables, así como de conducta de mercado.
El Reglamento, publicado el 21 de este mes en el Diario El Peruano, establece que la hipoteca inversa se considera como un crédito hipotecario, tanto para las empresas del sistema financiero como para las empresas de seguros, por lo que el régimen de provisiones y de requerimiento de patrimonio efectivo por riesgo de crédito es similar.
Se señala que el régimen de provisiones por riesgo de crédito es especial, puesto que solo se solicitan provisiones genéricas y la clasificación del deudor y, por tanto, sus provisiones, no se ven afectadas por los procedimientos de “arrastre” ni “alineamiento” contemplados en la normatividad vigente. Respecto al régimen de requerimiento de patrimonio efectivo por riesgo de crédito, se aplican solo ponderadores de 50% si el crédito se otorga a un plazo estimado menor o igual a 25 años y 100% si el plazo estimado es mayor. A la porción no desembolsada del crédito se le aplica un factor de conversión crediticia de 10%.
También se incluye una provisión por desvalorización del inmueble, con la finalidad que las entidades autorizadas constituyan provisiones cuando el valor neto de realización del inmueble esté por debajo del mayor valor entre el valor estimado de liquidación del crédito y el valor en libros neto del crédito.
Asimismo, se precisa que, de llevarse a cabo la adjudicación del inmueble, las empresas del sistema financiero realizarán la provisión inicial de adjudicación recién al finalizar el plazo de 12 o 18 meses, dependiendo de si la entidad cuenta con la prórroga a que se refiere el artículo 215 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros.
Asesoramiento y conducta de mercado
En lo que se refiere al asesoramiento previo a los solicitantes, establecido en la Ley, el reglamento señala que los asesores son los corredores de personas que se encuentren hábiles en el Registro a cargo de la SBS. Asimismo, se establecen condiciones al servicio de asesoramiento como son: i) Conocimiento de la hipoteca inversa; ii) capacitación; iii) gestión de posibles conflictos de intereses; y, iv) obligación de informar claramente sobre los riesgos y beneficios de la hipoteca inversa.
En materia de conducta de mercado, se establecen disposiciones relativas a: i) La normatividad aplicable; ii) los cargos de responsabilidad del cliente; iii) la información que debe contener el contrato; iv) los pagos anticipados; y, v) los medios de comunicación.
La Ley que regula la hipoteca inversa (Ley N.° 30741) y su Reglamento (aprobado por D.S. N° 202-2018-EF y modificado por D.S. N.° 243-2019-EF) establecen el marco normativo para las operaciones de este producto. De acuerdo con la Ley aprobada, a través de la hipoteca inversa, una entidad autorizada (una empresa de operaciones múltiples, una empresa administradora hipotecaria o una empresa de seguros) otorga un crédito (en una sola armada o en abonos periódicos) a favor del titular del inmueble, quedando este inmueble afectado en garantía hipotecaria, siendo el reembolso exigible y la garantía ejecutable al fallecimiento del titular (o último de los beneficiarios, en caso así se haya pactado en el contrato). Los beneficiarios que se hayan considerado en el contrato tienen el derecho a percibir los desembolsos del crédito, en caso el fallecimiento del titular ocurra antes de la finalización del cronograma de desembolsos
