Por Jaime Alberto Uribe Rocha
Desde hace 10 años asesoro en prensa e imagen a un arquitecto amigo, gran impulsor en construcción de edificios multifamiliares en Lima y provincias. Les cuento algo. En el año 2002 el gobierno del presidente Toledo generó un crédito hipotecario que sería pagado en parte por el Estado para reducir el tipo de interés.
Fue un gran golazo ya que permitió que mucha gente tenga acceso a una vivienda digna teniendo un tipo de interés ESTABLE. Pasara lo que pasara el plus lo pagaría el Estado. La tasa estable era de 10% anual aproximadamente.
En aquella época la estructura de costos de un departamento con acabados promedio era la siguiente:
Estructura: $ 110 / metro cuadrado
Acabados: $ 150 / metro cuadrado
Instalaciones eléctricas, sanitarias, electromecánicas y otras: $ 20 / m2
Estos son los costos de construcción es decir COSTO DIRECTO (mano de obra y materiales) más GASTOS GENERALES DE CONSTRUCCION (ingenieros, oficina, planos, permisos, tramites y otros).
Llegamos a la conclusión que el m2 de área construida o m2 de construcción en el Perú al año 2000 era de $280/m2 (doscientos ochenta dólares el metro cuadrado).
Aporte del terreno y aéreas comunes: desde $ 50 hasta $ 100 por metro cuadrado de área construida. Esto depende del número de pisos y de la ubicación del edificio ya que a más pisos el aporte del costo del suelo es menor y no es lo mismo vivir en la playa con vista al mar que a las afueras de la ciudad. Pero en promedio de los edificios que construyó en esa época estaba entre 50 y 100 dólares.
Bueno en total al inversionista le costaba algo de $ 350 / m2 hasta $ 450 / m2 incluyendo impuestos y otros. Los inversionistas vendían a $ 450 /m2 incluso llegaban hasta $ 550 / m2 si era buena la zona y a la gente no le importaba pagar de mas. Ganaban $100 el m2 es decir una rentabilidad del 20% aproximadamente. Todos felices todos contentos.
A fines del 2008 hasta la fecha la realidad es distinta. Ha existido una inflación que ha generado que los precios de los materiales suban alrededor del 30% y los terrenos alrededor del 100 o 200% sin embargo ahora los costos ya no están digamos que en $ 400 / m2 si no en alrededor de $ 600 / m2. Algo ha subido digamos, pero no mucho.
Sin embargo ahora los jefes venden a $ 1,000 $ 1,300 0 1,900 el m2 , es decir obtienen utilidades del 100% cuando antes obtenían una rentabilidad del 20%.
Lo malo es que este fondo de interés ESTABLE del año 2002 del presidente Toledo se ha agotado y ahora todos los bancos ponen UNA TASA DE INTERES VARIABLE. Es decir se han inflado los precios de los inmuebles y ya se tiene la bendita tasa de interés variable que en cualquier momento haría explosionar todo.
Mis preguntas son las siguientes:
¿Hay alguna manera de parar a los empresarios y hacer foros o reuniones para detener esta especulación de precios por la alta demanda? ¿Funcionaría?
¿Qué mecanismos debería plantear el gobierno para detener el aumento desmedido de las tasas de interés?
¿Cómo influiría la crisis financiera internacional al Perú y a su industria inmobiliaria que está pasando por una etapa de auge económico financiero con un riesgo país bastante bajo para la región?
