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El nuevo formato será entregado al notario cuando el inmueble es vendido por una persona natural y no está gravado con el IR de 2da categoría, informa la CCL
La Cámara de Comercio de Lima (CCL) indica que las personas naturales que transfieren inmuebles no gravados con el Impuesto a la Renta (2da. Categoría), desde el sábado 06 de marzo 2010 están obligadas a presentar una declaración jurada ante el notario o juez de paz que den fe de la transferencia en escritura pública.
La CCL refiere que la nueva obligación tributaria para las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas que transfieren inmuebles está contenida en la reciente Res. N° 081-2010-SUNAT, que aprueba el formato denominado “Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago definitivo del Impuesto a la Renta de segunda categoría por enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos”, según modelo publicado en El Peruano el 05 de marzo último, el que podrá ser fotocopiado o reproducido por el interesado.
El notario debe insertar el formato en la escritura pública que se genere con motivo de la transferencia (venta, cesión definitiva, permuta, aportes sociales y otras en las que se transfiere la propiedad a titulo oneroso), y en todo caso, la DJ será archivada por el notario con el formulario registral.
Empresas
Cuando el vendedor realiza actividad empresarial (persona natural o jurídica), también deberá de presentar la referida comunicación notarial señalando que la ganancia de capital por la transferencia del inmueble está gravada como renta de 3era. categoría y por tanto, no está obligado a efectuar el pago definitivo del IR (5% de la ganancia).
Cabe recordar que el nuevo formato también es utilizado por la persona natural que haya vendido tres o más inmuebles en el ejercicio, pues en este caso la renta es de 3ra categoría, cuya tasa es el 30% (sujeto habitual).
Inmuebles gravados
Recuerda la CCL que las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas, aún cuando no sean habituales y que transfieren inmuebles están obligadas a presentar ante el notario o juez de paz, la constancia de haber efectuado el pago definitivo del IR (2da categoría - ganancias de capital).
Desde el año 2009 el IR por la venta de inmuebles es el 5% de la ganancia: diferencia entre el valor actualizado del inmueble y el precio de venta del mismo.
Por ejemplo, si el valor de compra fue S/.30,000, el reajuste S/.5,000, el valor actualizado sería S/.35,000 y el precio de venta es S/.50,000. En este caso, la ganancia sería S/.15,000x5%= S/.750 (impuesto definitivo).
2da. categoría
Conforme a la Ley del Impuesto a la Renta (2da. categoría), las personas naturales aún cuando no sean habituales, generan renta de 2da categoría, cuando transfieren terrenos, departamentos, casas, edificios o los derechos sobre éstos, en los casos siguientes:
· Personas naturales que compran inmuebles para ser revendidos.
· Personas naturales que construyen inmuebles total o parcialmente, para su posterior enajenación.
· Personas naturales que a partir del 01-01-2004 compren una segunda casa habitación, que posteriormente es transferida.
Opinión de SUNAT
Refiere la CCL que SUNAT ante una consulta institucional, mediante Carta N° 013-2005-SUNAT/2B000 de 16-02-2005, respecto de la enajenación de inmuebles, ha opinado lo siguiente:
· RUC.- la persona natural que vende inmuebles gravados con el IR debe tener RUC.
· “Intención de reventa”.- Con relación a los requisitos que deben de cumplirse para acreditar que los inmuebles han sido adquiridos con la “intención” de revenderlos, la SUNAT no dá su opinión. Se fiscalizará casos concretos, responde SUNAT.
· 3era.- Los inmuebles asignados al negocio, que posteriormente se transfieren están gravados como rentas de 3era cuando la enajenación de inmuebles es negocio habitual de la persona natural.
· Casa habitación.- Se considera casa habitación, cuya venta no está gravada con el IR, al inmueble que pertenezca al propietario por lo menos 2 años y no está destinado al comercio, industria, oficina, almacén.
· Vivienda gravada.- La casa habitación (única) que se vende antes de los 2 años está gravada con el IR(2da. categoría)
PRINCIPALES OBLIGACIONES CON SUNAT - MUNICIPALIDADES
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Referencia
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Obligación que debe cumplir el contribuyente
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La persona natural debe obtener RUC.
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· Cuando arrienda inmuebles. · Cuando subarrienda inmuebles. · Cuando vende inmuebles afectos al IR (2da. categoría). |
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Comunicación (DJ) ante notario o juez de paz.
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Persona natural.- Cuando el inmueble transferido no esté gravado con el IR (2da). Empresa.- Cuando el inmueble transferido esté gravado con renta de 3era. |
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Persona natural que arrienda inmuebles
Los arbitrios que paga el inquilino son renta del propietario (1ra. Categoría). |
· Paga 5% de la renta mensual. · Si los arbitrios y el impuesto predial se trasladan al inquilino, estos conceptos constituyen “ingresos adicionales” sobre los que también se paga el IR. · El pago definitivo (5%) se realiza conforme al cronograma SUNAT. · Si el arriendo es por meses se legaliza las firmas de los contratantes. · El propietario debe entregar el recibo de arrendamiento al inquilino. |
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Personas naturales que venden inmuebles gravados
(2da. categoría)
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· Realizan el pago definitivo (5% de la ganancia). · El pago definitivo se realiza en el mes siguiente a la venta (según cronograma). · En el banco se debe proporcionar información sobre el RUC, fecha de minuta, contrato, código del tributo, precio de venta. · El IR ya no se regulariza en marzo del año siguiente. |
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Bancarización
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· Si el precio del inmueble supera S/. 3500 ó $ 1000 el pago se realiza con cheque de gerencia o depósito en cuenta bancaria, trasferencia de fondos, etc. |
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Impuestos Municipales
· Predial · Alcabala |
· El vendedor paga el impuesto predial durante todo el año en el que se realizó la venta. · El vendedor presenta DJ de baja ante la municipalidad. · Si el precio supera 10 UIT, el comprador paga el 3% de alcabala sobre el exceso. · El impuesto de alcabala se paga hasta el último día hábil del mes siguiente. |
