Miguel Cavero Velaochaga*
El artículo 923 del Código Civil (CC) señala los atributos del derecho de propiedad, entre los que tenemos el “disponer” de este; por ejemplo: vender. Es decir, “por default”, el propietario podría vender en cualquier momento, siempre que no tenga impedimento por mandato judicial o por ley.
Por ejemplo, que siendo copropietario de bien indiviso, su “decisión individual de vender” no sea parte de la decisión unánime de los copropietarios, conforme lo dispone el inciso 1 del artículo 971 del CC. No obstante, no existe ninguna norma que le obligue a vender.
En propiedad inmueble, el propietario puede “encargar” el proceso de venta del bien a un tercero, contratando un “servicio de intermediación inmobiliaria”, que podrá ser ejecutado solamente por un agente inmobiliario o empresa, debidamente reconocidos por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, en el marco de lo dispuesto en la ley Nº 29080 y su reglamento aprobado por D.S N.º 010-2016-VIVIENDA.
En la venta directa de un inmueble por su propietario, sin contratar a un agente inmobiliario, también conocida en el mercado americano de bienes raíces como “FSBO”, por sus siglas en inglés («For Sale By Owner»), se debe señalar que, más allá de ser un derecho del propietario, constituye un proceso perfectamente viable. No obstante, el conjunto de actividades que deben ejecutarse en el marco de este, tienen cierta complejidad, en la que el componente de riesgo es alto. Una venta directa por el propietario podrá realizarse sin incidentes, si este actúa “consultando debidamente” cuando ocurran ciertas circunstancias típicas que suelen presentarse; por ejemplo: las de índole estrictamente legal.
La ventaja de la venta directa, entre otras, es que el propietario fija el precio de manera unilateral, la desventaja es que podría no ser el adecuado si no investiga el valor de inmuebles similares en la zona, estableciendo un precio real y competitivo.
Otra ventaja es la posibilidad de acondicionar el inmueble sin gasto previo a la venta, a diferencia de la venta a cargo de un agente quien podría “invertir” en acondicionar, a condición de “cobrar después”.
El mismo propietario puede promocionar la propiedad en redes sociales, portales de internet, usando fotos o videos propios; sin embargo, sería mejor contratar una campaña digital, segmentando adecuadamente. Igualmente, podría atender las visitas de los interesados, la desventaja es que su agenda personal o laboral podría impedírselo.
*Abogado. Director de Inmobilex
El Peruano, 03.08.2026
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